Een opkoopbescherming (opkoopverbod) helpt de Asser woningmarkt niet.
‘Kan ik nog wel een woning vinden?’ Zo maar een vraag die je vast wel eens langs hebt horen komen. Ook in Assen zul je mensen tegenkomen die zich dit afvragen. Je wil natuurlijk, als jij zelf eraan toe bent, een woning kunnen huren of kunnen kopen. Of je gaat huren of kopen, dat mag je helemaal zelf bepalen. Dat is immers de vrijheid die jij hebt. Het college van Assen wil ook wat doen aan de ‘problemen’ op de (Asser) woningmarkt. Het college van burgemeester en wethouders heeft onlangs een huisvestingsverordening voorgesteld. Assen had deze nog niet. Daarnaast heeft het college een nieuwe versie van de doelgroepenverordening voorgesteld en komt er nog een vereveningsfonds ter sprake. In dit opiniestuk richt ik mij vooral op de voorgestelde huisvestingsverordening (opkoopbescherming) en wat voor effecten deze kan hebben en waarom je dit instrument nu helemaal niet zou moeten inzetten.
De huisvestingsverordening Het college stelt nu een verordening voor met daarin een opkoopbescherming. Bescherming is een groot woord, eigenlijk is het een opkoopverbod. Makkelijk gezegd komt het erop neer dat woningen met een WOZ-waarde tot €250.000 niet mogen worden gekocht om vervolgens te worden verhuurd (tenzij er een vergunning wordt verleend, die vergunning wordt slechts gegeven in uitzonderlijke situaties). Het college geeft als hoofdargument dat er schaarste is en dat daarom deze opkoopbescherming voor de hele stad gaat gelden. Daarnaast zegt het college dat de gemeente geen invloed heeft op het verhuurderschap van beleggers en particuliere verhuurders (spoiler: dat heeft een gemeente inmiddels wel). Een ander motief dat wordt aangedragen is het bewaken van de leefbaarheid.
SchaarsteLaat ik het eerste argument aanhalen, dat er krapte op de Asser (koop)woningmarkt is. Dat betekent dus dat er meer vraag is dan dat er aanbod is. De afgelopen jaren was dat zeker het geval en ik durf ook wel te stellen dat een opkoopbescherming in de jaren 2017 t/m 2022 van toegevoegde waarde was geweest. De vraag is nu natuurlijk of het op dit moment nog zo is. Als ik zie wat landelijke wetten en regelgeving momenteel forceren, heb ik niet de indruk dat een opkoopbescherming nu nog nodig is. Vanuit fiscaal oogpunt is het een stuk minder interessant geworden om een huis aan te houden voor verhuur (een verhuurder betaalt dus meer belasting dan voorheen). Als de plannen van minister de Jonge worden aangenomen dan zal waarschijnlijk het grootste gedeelte van de woningen met een WOZ-waarde tot €250.000 onder het woningwaarderingsstelsel vallen. Daarmee wordt de maximale huurprijs in principe al bepaald. Dan laat ik hier buiten beschouwing dat de particuliere verhuur voor veel mensen een uitkomst is en soms zelfs heel erg nodig. De echte krapte is niet ontstaan doordat er woningen worden gekocht om verhuurd te worden, de echte krapte is ontstaan doordat er veel te weinig is gebouwd de afgelopen decennia.
Stadsbrede opkoopbeschermingWat ik al helemaal niet begrijp is dat het stads-breed zou moeten gelden. Uit de analyse van de Gemeente Assen blijkt dat de woningen die geliefd zijn (of waren) bij particuliere verhuurders en beleggers zich voornamelijk bevinden in het Centrum, Lariks, Noorderpark en Assen-Oost. Het voorstel zou sterker onderbouwd zijn als was gekozen voor de net genoemde wijken. Gekozen is om dus voor de hele stad een opkoopbescherming te doen. Het college is anders namelijk bang voor uitwijkgedrag, ook wel het waterbedeffect. Echter schrijft de wet voor dat dit geen grondslag mag zijn voor een opkoopbescherming [1]. Dus waarom dan nog een stadsbrede opkoopbescherming als er voor een aantal wijken aantoonbaar geen ‘probleem’ bestaat? Voor Kloosterveen, buitengebied en Marsdijk komt de gemiddelde woningwaarde (WOZ) niet eens boven de €250.000 [7].
LeefbaarheidEen ander motief dat het college van Assen aanhaalt is leefbaarheid. In concrete situaties kun je best aantonen dat vrije sector verhuur en sociale cohesie niet de beste vrienden zijn. Voor een gebied valt dit niet te onderbouwen. Zo heeft de Vereniging Nederlandse Gemeenten ook al aangegeven. Ook de gemeente Assen heeft geconstateerd dat men dit voor gebieden niet kan onderbouwen [1].
Gevolgen vrije sectorEen groot gevaar dat op de loer ligt is de stijging van huurprijzen in de vrije sector. Er zal immers minder aanbod in de verhuurmarkt. Ook hier heerst krapte op de markt. We weten allemaal wat krapte op de markt doet, juist de prijzen gaan omhoog. Daarmee help je de Assenaar die huurt in de vrije sector niet [8]. Sterker nog, de kans bestaat dat je deze huurders alleen maar meer geld laat betalen voor de woning waar zij wonen. Met dit opkoopverbod verhelp je dus geen probleem, je creëert alleen maar meer problemen.
EigendomsrechtEen ander belangrijk argument om tegen een opkoopbescherming te zijn is de mogelijke inperking van het eigendomsrecht. Makkelijk gezegd komt het erop neer dat jij als eigenaar van de woning straks wordt beperkt in jouw vrijheid om je woning te verkopen.
Het eigendomsrecht wordt beschermd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Kort gezegd heb je recht op ongestoord genot van je eigendom. De vraag of de opkoopbescherming niet een onrechtmatige beperking van het eigendomsrecht van de woningeigenaar is, is nog niet zo eenvoudig beantwoord. Het is in ieder geval zo dat je als woningeigenaar straks niet zomaar mag bepalen wat er met jouw eigendom gebeurt mocht de gemeenteraad van Assen het voorstel voor de opkoopbescherming aannemen [2].
Wet goed verhuurderschap Je kan dus nog wel een woning kopen om daarna te verhuren, mits je een vergunning hebt gekregen. Als je dan toch voor alle verhuurders een vergunning wilt regelen, doe het dan goed. Een betere optie zou zijn om vergunningplicht te regelen vanuit de Wet Goed Verhuurderschap. Hiermee kun je ook nog sturen op kwaliteit van de woningen. Daar heeft de huurder tenminste ook nog wat aan, VVD Assen heeft hier al vragen over gesteld. Nu lijkt het meer op een exercitie om de vrije sector te verkleinen [6].
Deze wet geeft namelijk veel meer handvatten om ook zittende huurders te helpen tegen misstanden op de verhuurmarkt. Waarom dan niet daarmee aan de slag gaan? VVD Assen heeft aan het college van Assen al vragen gesteld over dit instrument.
StartersIk hoor je nu denken, maar starters op de woningmarkt dan? Voor starters wordt al veel gedaan in de gemeente Assen. Zo hebben we voor starters al enige tijd de starterslening, daarmee kan een gat tussen hypotheek en verkoopprijs worden gedicht (tot maximaal 20% van de verkoopprijs, maximaal 20%) [4]. Landelijk is de overdrachtsbelasting voor starters al verlaagd naar 0% (voor beleggers of verhuurders 10,4%!) [5]. Wat starters, helaas, niet helpt is de stijgende rente op de hypotheekmarkt. Dat is iets waar een gemeente geen invloed op heeft.
Onder water zetten van voormalig koopstartersEen ander mogelijk effect is dat je voormalig koopstarters (dat wil dus zeggen mensen die afgelopen jaren een woning hebben gekocht) onder water zet. Zij hebben waarschijnlijk een hoge prijs moeten betalen voor hun woning. Als zij noodgedwongen het huis moeten verkopen, blijven er minder kopers over (immers, de belegger en particuliere verhuurder mag niet meer kopen). Dat in combinatie met de dalende huizenprijzen zorgt ervoor dat je de verkoper met een restschuld opzadelt. Dat lijkt mij ook niet helemaal de bedoeling.
[3] https://www.vbk.nl/blog/krapte-op-de-woningmarkt-biedt-de-regeling-opkoopbescherming-de-oplossing
[4] https://www.assen.nl/starterslening-aanvragen
[6] https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/goed-verhuurderschap
[8] https://www.pararius.nl/nieuws/landelijke-huurprijs-vrije-sector-daalt